访谈嘉宾

周 奎 重庆中小企业局副局长

傅 晓 产业发展处副处长

李建新 工商管理硕士

杨 鹏 重庆楼宇产业协会秘书长

汪官蜀 重庆都市工业园建设集团

有限公司董事长

话题 重庆楼宇经济发展的成功密码

一、没有服务体系的楼宇，谈甚“楼宇经济”

周 奎：对园区而言，服务非常重要，过去我们叫服务平台，现在叫服务体系。什么是服务，就是“为入园企业提供全方位、全过程、至微至善的服务”，让他们“能长驻、能壮大、能发展”。

我们认定园区是否为楼宇产业园的一个重要标准就是“有服务平台”，有专门的服务运营机构，而且是可持续的。

许多人都不理解，这有关系吗？不对，大部分入园企业都处于社会经济的底层，才建立、刚起步，基础差、底子薄，经验少、困难多。生存不易，发展更难。服务稍有欠缺，立即走人。

杨 鹏：楼宇产业是一个台子，是服务中小企业的大台子，不是工业地产，不能做“一锤子买卖”。做什么？就是做服务，要做增值的服务、创新的服务，为企业提供价廉物美的服务。否则，你凭什么留住他们，他们为什么要到你这里来？

造园是让企业“能进来”，服务平台，好比园区的物管，是最重要的软环境，确保让企业“能壮大”。切记：服务体系的打造要比造楼重要得多！

李建新：没有服务体系的园区，那就不是楼宇产业园。国际著名的楼宇产业开发商普洛斯有个统计，楼宇产业的收入比一般都是“租金占20%，服务占80%”。那种“把房子修了把房子租了或卖了”，是最低端的产业地产商，我们称之为楼宇产业1.0版本；其次是产业服务商，既开发又服务 ；最高层次的4.0版本——产业投资商，不但建园而且服务还要用投资培育产业。重庆有个北碚高创楼宇产业园，“创客”入驻不要钱，甚至会得到园区提供的“风投”资金，亏了就算了，盈利按股分成。

二、“能把企业的成本降下来的服务”才是好服务

傅 晓：服务是楼宇产业园区别工业地产的显著特征。为中小企业解难题，就是让他们安心、舒心，比如工商注册、代账、法律、投融资、物流等等，小企业跑起来很难，但是由园区来帮着办，就容易多了。这些服务企业很需要，有当然比没有要好得多。

李建新：楼宇产业园入驻的这些企业做的都是小生意，本小利微，经不起成本相对高企的冲击。谁能帮他们降低成本，谁就是赢家。降低成本的秘诀就是提供优质服务。比如说，后勤服务中的安保、食堂、宿舍就不需要企业考虑了，就不会影响企业的现金流。还有，就是融资成本，以园区的名义抱团融资，规模大风险小，协议利率非常低，银行乐意，企业满意。

汪官蜀：做园区服务，我是第一个。刚开始，我们的食堂每份菜亏5毛钱，超市不赚钱，人家都说“汪官蜀疯了”。

不是我疯了，因为我觉得，园区要做企业的帮手，与入园企业共成长。我们的服务不是盈利性服务，而是一种非盈利性服务；不是公益性、效益性服务，而是共益性服务。

我们建立的十大服务体系，一种是物业和后勤保障服务，有一些收费但保本微利。有些项目，如食堂等，刚开始还要亏损。另一种是与入园企业合建，由园区全额补贴的服务，如“三确保”联合工作队，具体负责安全、消防和环保工作，不收业主的费用。再一种就是引进金融机构和律师事务所、管理咨询等服务。这些机构管委会不收费，机构只收适当费用，且比市场价低得多。

我在这些项目上不收钱、不赚钱，并不表示我不会做生意，我是堤内损失堤外补，服务亏了开发赚。

三、服务的标准：不是达到企业的期望，而是超越企业的期望

杨 鹏：什么是服务？我的理解是“视会员贵如己”，与入园企业打造“生命共同体”。

服务没有边界，永无止境。只要企业发展需要，服务立马跟上。重庆是2006年全面推动服务体系建设，提出要“赢在服务上”。刚开始，推出的是物业管理服务、综合政务服务、后勤保障服务；2010年增加了金融财务服务、人力资源服务、“三确保服务”；2012年又增加了企业管理咨询服务和法律咨询服务；2014年增加了物流运输服务和企业投诉服务。

近年，办技工学校、组织银企对接、邀请冯仑等企业家举办高层发展论坛……这样的服务，可谓做到极致了。

李建新：楼宇的卖点是什么？许多人都说“房价和租金”。错了！是服务，高品质的服务。想想，如果一家企业入园后，每年的运营成本能省几十万甚至上百万，几百元一个平方的差价算什么？

我们重庆有一个园区，做金属加工的，园区贸易公司代表200多家企业和厂家谈铜价，一买就是5000吨，价格比市场低了35%。而企业单独询价，几吨货，人家一分都不让。这就是规模效应，就是议价优势。

还有物流，1000家企业常年的运输是多少，园区统一洽谈，费用立降20%。所以，连保险公司都对园区量身出台最优惠待遇。（下转第22页）

(上接第21页)如此，园区的服务功能变成了入园企业看得见的实惠，谁都愿意来。

汪官蜀：对中小企业的发展窘境，我是感同身受“过来人”嘛。一直以来，我就在思考我们的服务标准。我的理解，不是达到企业的期望，而是超越企业的期望：企业想到的，我们要替他做到；企业没有想到的，我们也要替他们想到、做到。

扶上马，再送一程。不但解决衣食住行这些小事，更多地解决企业资金短缺、融资难、发展受限等问题。如整合银行、担保公司、小贷公司、财务咨询公司等资源，为企业发展提供资金支持。邀请知名学者专家来园区，围绕企业发展主题，帮助中小企业更新观念，拓展思维空间，规划发展战略。截至目前，我们帮助三家企业上市，规模从几千万最大的做到10个亿。

企业用工难，我们办了技工学校；企业维权难，我们成立了法律援助中心；为便于企业监督服务，还成立了投诉中心，不断提升服务质量。

所以，我的观点是:园区的收益,卖楼赚钱最多占到20%，80%要靠服务来挣。

一句话，不做服务的园区，就不要玩楼宇产业，否则会很难弄的。