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关于我市楼宇产业园建设情况的调查报告
市发改经信委   2015-07-15

一季度经济形势分析会暨产业“三集”发展推进会后,市发改经信委利用一周时间分别走访了全市盘活、在建、拟建的23个楼宇产业园(楼宇)项目,与楼宇业主座谈交流。4月下旬,在市委常委、宣传部长王继兰率领下,市发改经信委会同市委宣传部、市政协经科委、市财政局、三茅街道以及部分楼宇业主考察学习了重庆市楼宇产业园建设情况,听取了重庆市中小企业局、曙光都市工业园等负责人经验介绍。根据考察情况并结合我市实际,形成本次调查报告。

一、重庆楼宇产业园建设的成功经验

重庆市楼宇产业园建设起步于2005年,经过近十年的发展,已经成为集聚中小企业创新创业的平台与载体。截至2014年底,该市市级认定的楼宇产业园达到124个,总建筑面积1407万平方米,吸引了超过3000家企业入驻,年销售收入1250亿元,税收50亿元,提供就业岗位26万个。重庆市建设楼宇产业园的成功经验体现在四个方面。

一是鲜明的政策导向。为了加快楼宇产业园建设步伐,重庆市政府先后制定完善了楼宇产业园实施意见、规划建设标准、认定办法等一系列配套政策。在激励政策方面,除了对楼宇产业园业主明确贷款贴息、建设行政规费减免等方面的扶持外,还对租用面积2万平方米以上的入驻企业实行市、县(区)两级财政租金补贴。在工业楼宇出售上采取更加灵活多变的扶持政策,允许租售结合,分块出售,充分调动了楼宇业主和中小企业入园发展的积极性。

二是市场化运作模式。重庆市摸索出一条以民营资本参与开发、建设、管理,政府提供引导和服务的发展新路径。重庆曙光都市工业园通过在经营理念、管理体制、服务保障等方面的创新举措,当好政府助手、市场推手、企业帮手和服务能手,短短7年时间,开发建设了7个楼宇产业园项目,建设规模180万平方米,入驻企业达到600多家,年产值250亿元,创造了具有示范效应的曙光模式。

三是特色化发展方向。2013年,重庆市制定了《楼宇产业园产业引导指南》,进一步明确各功能区的产业定位和招引方向,推动汽车配套、服装加工、包装印刷等传统劳动密集型产业转型提升,大力培育研发设计、信息产业、文化创意、珠宝加工等新兴产业,避免了同质化竞争和产业低水平重复。市政府每年重点培育和认定一批特色楼宇产业园,市、区两级予以重点扶持,逐步形成了业态清晰、重点产业突出的功能板块。

四是专业化服务体系。重庆市在政策文件中明确规定各楼宇产业园必须建立综合服务保障平台,鼓励专业化机构参与楼宇产业园的运维管理,并将政务服务职能触角延伸到园区,为入驻中小企业提供一站式、保姆式服务。曙光都市工业园提出了“与入园企业共同成长”的口号,把保障服务当做企业品牌来经营,建立物业管理、法律服务中心、金融财务服务中心、综合服务部、物流配送等十大服务体系,降低了企业生产成本,为入驻企业提供务实高效的服务,逐步走上了滚动式发展、规模化经营、裂变式扩张之路。

二、我市楼宇产业园发展现状

加快建设楼宇产业园,大力发展楼宇经济是市委、市政府应对新常态的重大决策部署,今年以来,各镇(街、区)认真贯彻《关于“加快建设楼宇产业园、大力发展楼宇经济”的实施意见》(扬发〔2014〕41号)精神,积极规划布局楼宇产业园项目,现已排定盘活、在建、拟开工楼宇产业园项目23个,建筑面积56.1万平方米。其中,盘活项目6个,在建项目3个,拟开工项目14个。部分楼宇产业园项目建设进展较快,三茅街道科然总部大厦、海企科技,新坝建筑保温综合大楼等项目上半年可完成土建工程,开发区科技创新园已开工建设。

但是从发展质量看,我市楼宇产业园建设仍然处在起步阶段,在规划定位、项目招引、产业层次、集聚能力、运维管理等方面与先进地区相比还存在较大差距。从当前创客经济发展趋势、土地减量化试点要求、产业集聚需求上看,发展楼宇产业园需要进一步提标、提速、提质。目前主要存在三方面的突出问题:

一是重载体轻产业。盘活和已建的楼宇产业园项目中,普遍存在产业定位不明晰,在手洽谈项目层次偏低等现象,部分投资主体忽视了产业的支撑作用,一些高标准建设的楼宇入驻的科技型、创新型企业较少,入驻企业、项目产出率和税收贡献率不高。

二是重建设轻招商。招商滞后是普遍存在的共性问题,比如利尚科技广场、扬子城市商业广场已交付使用近一年,入驻率不足30%;君泰商业中心、扬中服装城一期还没有一家企业入驻。招商滞后带来的低入驻率不仅使投资主体面临较大的资金压力,也容易形成楼宇业主低水平重复投资、入园企业同质化竞争的不利局面。

三是重开发轻服务。目前,我市投资主体缺乏专业化管理实践经验,部分业主注重眼前利益,管理平台建设比较滞后。一些区域对发展楼宇经济的认识程度不够,发展思路不宽,推进举措不多,服务的软实力没有有效提升,直接影响了楼宇产业园建设进度、运行质量和产出效益。

三、加快建设楼宇产业园的几点建议

一是解放思想,丰富楼宇经济发展内涵。发展楼宇经济是应对土地减量化、推进产业转型、繁荣城市经济、实现可持续发展的创新之举,全市上下必须统一思想,坚定发展信心和决心,真抓实干,务实推进。转变政府过去大包大揽建设园区传统观念,发挥市场在资源配置中的决定性作用,走政府引导,企业开发,市场运作之路,鼓励社会资本参与楼宇产业园、“三集”园区开发建设。在争创国家级开发区、省高新区进程中,探索政府与社会资本合作(PPP),创新开发模式,提升发展质态,加快推进步伐。打破“一企一地”“一企一院”的供地方式,为中小企业集聚搭建载体,严格政策刚性约束,对5000万元以下投资项目不单独供地,为重大产业项目落地腾出发展空间。以产业投资为先导,引导中心城区工业地块二次开发利用,推进电站辅机、花苑纸品、中天电气等企业向科技研发、高端商务、养生养老等产业类楼宇转型。对海企、扬中服装城等项目遇到分割销售政策限制等瓶颈,创造有利于楼宇经济发展的宽松环境。

二是精准招商,构筑产业集聚高地。借鉴重庆楼宇产业园的招商经验,建立政府推动、商会联动、企业主动的招商新机制。发挥企业招商主体作用,力求产业招商与项目建设同步,提高招商针对性和实效。依托中兴物联网产业园、新韩通、中海粮油等龙头企业,开展配套产品和关联产业招引,延伸产业链条。抢抓长江经济带建设机遇,利用深水岸线资源,重点招引一批先进装备制造、现代物流项目,提高岸线资源利用效率。发挥科技新城、开发区科技创新园的载体作用,重点培育智能制造、信息技术、电力装备等创新型企业。依托电气工业品城、新坝科创中心等创新平台,重点发展电子商务、研发设计等新业态,完善基础保障功能。加快建立市、镇、企招商平台,统一编制招商资料,策划招商方案,实现各类信息资源互联互通。坚持“走出去”和“请进来”,开展楼宇经济发展论坛、经贸洽谈等活动,挖掘各类行业协会、商会的人脉优势,多渠道宣传推介我市楼宇经济发展情况,提升我市楼宇产业的知名度。

三是统筹谋划,培育“创客”创业“孵化器”。抢抓“大众创业、万众创新”机遇,加强楼宇经济顶层设计,优化产业布局,快速建成运行一批楼宇产业园示范项目,引导中小企业“上楼”集聚,培育“创客”创业的“孵化器”。三茅街道发挥中心城区的区位优势,在主城区、2.5产业园高标准规划建设一批高端商务楼宇集群、现代服务业以及生产性服务业楼宇,在科技新城集聚发展一批特色产业楼宇,打造都市工业新载体,进一步提升城市品位,加快产城深度融合;新坝镇瞄准智能电气产业,建设集研发、设计、生产、销售、物流配送、元器件采购、产品展示为一体全产业链集聚区;开发区、油坊等地依托临港产业、新能源企业集聚优势,培育一批科技创新型产业集群,完善基础设施和公共服务功能,助推“副城”开发和新型城镇化建设;八桥、西来桥等地针对中小企业相对分散特点,围绕船舶制造、粮油加工等龙头企业,优先吸引关联企业,壮大产业园区规模。

四是塑造品牌,提升管理服务软实力。重庆曙光都市工业园创新服务模式,走出了一条可持续发展的共赢之路。我们要借鉴重庆经验,创新服务理念,打造服务品牌,提升服务软实力。楼宇产业园业主要树立与企业共同成长的经营理念,既要立足眼前服务,更要谋划长远合作共赢。鼓励引进专业化服务机构,建立集物业管理、金融财务、法律援助、物流配送和政务服务功能于一体的综合服务平台,政府公共服务职能要向楼宇产业园延伸,实现入园企业管理“社区化”,降低生产运行成本,为创客营造更加宽松的创业环境。根据园区建设规模合理配备专业化公共服务机构,对海企、扬中服装城等一些建设规模较小的楼宇产业园(楼宇),建立生产、生活分离的服务保障平台,使企业能够“拎包入驻”。在科技新城、智能电气产业园、新能源产业园等区域,完善金融、物流、物业等生产生活服务,弥补周边楼宇产业园服务功能不足。对开发区科创中心、电气工业品城等一些已建园区服务平台,逐步完善功能配套,提升品味和层次,提高保障辐射能力。

五是凝聚合力,打造创新转型“加速器”。加大楼宇产业政策宣传,树立鲜明产业投资导向,引导民营企业由工业地产投资向工业地产经营转变,激发民营企业参与楼宇产业园建设的热情,营造发展楼宇经济的舆论氛围。建立楼宇产业园联席会议制度,强化统筹协调和上下联动,完善“一企一档”、跟踪服务机制,定期协调解决楼宇产业园建设过程中遇到的各类难题。每年排定一批重点楼宇项目,优先予以认定和重点扶持,开展“一对一”“点对点”服务。建立楼宇产业数据报送平台,加强数据的分析研判,加快配套政策的研究和制定。落实镇(街、区)一线责任,制定发展目标,拓宽发展思路,创新发展举措,全力服务楼宇产业园建设。

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